随着物业管理市场的进一步发展成熟，行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型发展。

 

一、潜在的进入者

潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括：规模经济、产品差别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素，如果进入的壁垒高，外部进入的威胁就小。目前，除了政府的资质核准之外，物业管理行业几乎不存在任何明显的进入壁垒，发展商、物业管理的专业分承包商、房地产中介代理公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。

1、发展商将加深对物业管理的介入

从宏观环境分析可知，随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争将越来越激烈，产品更趋于同质化。作为服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现。同时，物业管理也是树立房地产品牌、延续房地产项目的开发理念的重要组成部分，与有限的资金投入相比，物业管理创造的无形效益是巨大的，万科的品牌构成就是一个典型的例子。正是基于这种认识，越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用，并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值，并获得市场竞争的优势。可以预见，作为房地产生产链上的重要一环，物业管理公司非但不会与开发商脱钩，反而会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理公司，借以提升竞争的平台。N0

2、物业管理的专业分承包商

一些物业管理下游的专业公司，例如大型的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等，迫于市场压力将会采取纵向整合战略，进入物业管理的领域。以广州为例，物业管理公司是清洁行业目前最大的主顾，由于缺乏行业管理，清洁公司陷于无序的竞争之中，行业利润非常微薄，介入物业管理行业可以获得较为稳定的业务量，并且为其开拓家政服务等业务建立良好的渠道。目前，有个别清洁公司已经开始了这种尝试。

3、房地产中介代理公司

房地产中介代理公司的业务范围原本界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训，由于竞争激烈，不排除其为了增强竞争力，涉及物业管理行业，特别是物业的前期介入和顾问管理。从香港的情况看，地产代理商普遍采取了这种综合化的模式。而进入内地的外资代理公司，如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等，无一例外地采取了中介代理，物业管理顾问一体化的经营模式。

4、酒店业

追溯起源，物业管理与酒店有极为密切的联系，早期的物业管理人员很多拥有酒店的从业经历。成熟的管理模式、良好的服务意识和规范的设备维护是酒店业涉足物业管理的优势，度假型物业、投资型物业和高档公寓管理将是酒店业进入的主要范畴，目前极为流行的“酒店式公寓物业管理”就是一例。

5、渠道运营商

尽管物业管理，特别是住宅区物业管理属于微利的弱势企业，但也具有其它行业没有的独特优势，即它离客户终端最贴近，拥有稳定的、忠诚的客户资源，是天然的分销平台、配送渠道和服务网络，也是电子商务全面实施、虚实结合的最佳选择。厂家或渠道运营商不一定直接从事物业管理，但一定会以合作、战略联盟等形式介入。例如，2001年6月，海尔集团在深圳万科物业和中海物业辖下各住宅区进行了驻点营销后，又和金地物业正式签订了“海尔家电社区销售协议书”，尝试运行供应商体系，使业主可以享受到低于市场价格的优惠并由物业公司提供安装和维护的服务保障。通过合作，厂商节约了成本，促进了销售，而物业管理公司则增强了服务的特色，提高了美誉度。相信今后的物业管理公司将向服务集成商的角色发展。

由于物业行业的规模经济形成还处于起步阶段，物业管理行业作为劳动密集型的第三产业，其进入的规模经济壁垒是很小的。组建一个物业公司资本投入量并不是很大，特别是以包干制为主要计费方式的别墅类物业服务中，一旦保洁公司、保安公司等物业服务的专业公司成熟，物业经理人队伍逐渐壮大，委托单个管理人进行管理将成为可能。这使得进入这一行业的资金壁垒作用也很小。因此，潜在进入者威胁将始终不同程度的存在着。

二、替代品

替代品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。迄今为止，物业管理还没有感受到替代品的威胁，相反，物业管理正在取代旧有的房屋管理体系，并促成了社区管理体系的变革。但是，随着城市社区建设的发展，网络化、智能化的普及和日益专业化的社会分工，新型的物业管理者将会产生。

在《物业管理条例》中，把物业管理定位为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”在这里，物业公司成为当然的管理者。但是《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。这一规定将从法制层面上使业主的自行管理和其他管理人的管理成为物业服务公司服务的主要替代品。从现实来看，因为物业管理企业化与专业化趋势日趋明显，而计划经济体制下的房管所模式逐渐淡出市场，至少在很长的一段时间内，要真正实现管理人的管理或者业主自行管理是很困难的。因此，替代品的威胁在五力模型中所起到的作用不大。

三、购买者的讨价还价能力

企业作为产品或服务的供应商，总是想方设法的提高价格，而买方会尽量压低价格。物业服务的购买者，即广大的业主。购买者的议价能力受到几个因素的影响。如果他们相对集中并且大量的购买，那么买方的重要性将大大提高。比如，某个公司所管辖的只有一个住宅小区，如果业主改聘其他公司，那么这个企业将无法生存。在这种情况下，业主的议价能力变得特别强大。

《物权法》的出台，其关于建筑物区分所有权理论的进一步阐释和业主大会、业主委员会的法律主体资格的确认，使得更多的物业服务纠纷可以通过法律途径解决，从而使服务消费方的讨价还价能力进一步增强。业主法律意识的提高和他们作为聘用人相关的权利和义务的深入人心，也给物业管理企业“产权分离，建管区分，合理负担，有偿服务”提出了新的挑战。

随着社会素质的提高，经济基础的改善，法律体系的日趋完善，物业管理服务将趋于理性的交易。首先，商品消费观念的确立使物业管理被广为认可。其次，消费者的保护意识越来越强，精明的业主懂得比较，懂得定价标准。而物业管理市场的成熟和完善，使业主委员会可以获得各种顾问公司的帮助，管理透明化和财务透明化将成为不可避免的流行做法。再者，随着法律环境的完善，政府对物业管理的监管力度加大，违规行为将会受到更严厉的处罚。

四、供应者的讨价还价能力

物业服务行业的最大供应商，应该是其作为劳动密集型产业所需要的大量的劳动力供给方。但是由于中国劳动力供给的过剩，导致这一最大供应方几乎没有议价的能力。物业管理企业完全可以自主制定劳动力的工资水平。但是从理论上说，如果是“企业的许多紧缺的、高技能雇员联合起来同企业议价，那么物业企业的相当一部分利润潜力将被削减掉。”当然，这种情况在中国物业管理行业出现的可能性是很小的。

目前，除了水、电、煤等少数垄断部门外，其余服务或产品供应者的讨价还价能力较弱。随着物业管理专业服务市场的成熟和完善，物业管理企业能够更为充分地利用各类社会资源，将处于更有利的地位。物业的个性化将造就垄断性的供应者，一些高新技术或品牌产品的应用造成了使用维护的专门性。例如，物业的智能化系统一般会由该系统的设计者和建设者进行专门维护，由于具有相对垄断性，维护成本会增加。此外，供应者也可能出现两极分化，拥有规模化优势者将以价格优势取胜。

目前的劳动力主要来源于三转人员和农村剩余劳动力，处于弱势地位。将来的智能化、网络化管理，对劳动素质提出了高要求，劳动者的讨价还价能力大大增强，但企业的人力总成本将减少。

五、行业内部现有竞争者的抗衡

行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发行业的竞争反应。因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善地位的机会，本行业内激烈的竞争行为是不可避免的。同一行业内的企业很少有完全相同的，它们在资源和能力方面各不相同，并努力使自己与竞争者不同。通常的，企业会在顾客认为有价值的和企业具有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者不同。

目前，物业服务市场基本上处于一个良性竞争的状态，没有形成垄断或者寡头垄断市场。这也就导致了有众多势均力敌的竞争者。这是导致行业内竞争激烈的首要原因。同时，伴随着房地产开发的升温，物业行业的供不应求和丰厚的潜在利润也使得各个企业不断采取扩大或巩固稳定的策略，甚至“一些小企业宁愿取得低于正常水平的收益来扩大自己的规模”，引起竞争激化。物业行业作为一个朝阳产业，进入这一领域取得成功的可能性大，在这种行业发展趋势的推动下，企业之间的竞争更加激烈。此外，由于“服务”这一商品的特殊性，其产品的差异度主要是通过给消费者即业主带来的效用来进行衡量的。而“效用”本身则带有主观色彩，这使得企业要突显其产品差异来获得有利的竞争地位更为困难。行业竞争进一步加剧。

随着物业管理市场的进一步发展成熟，行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型发展。“看不见的手”将促进企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。未来的物业管理市场，将细分出许多子市场，大、中、小型专业化物业管理公司都能找到发展的空间，发展商控制的物业管理公司将继续存在，独立的物业管理职业经理人也会出现。行业特性将造就激烈的市场竞争，没有哪个企业可以在总体上占据主导地位。

以上因素，使得行业内竞争者之间的竞争成为物业行业的五力模型中占据统治地位的力量之一。